商品房交房
1商品房交房条件
通常房地产开发企业交付预售住宅商品房,应当符合下列条件:
1、法定条件-建设工程经验收合格;向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书;
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,可以作为商品房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。
商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定,并写在工程质量保证书中。
2、约定条件-达到预售合同约定的其它交付条件。
而根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设工程竣工验收又应当具备下列条件:
(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;
(二)有完整的技术档案和施工管理资料;
(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;
(五)有施工单位签署的工程保修书。
2商品房交房标准
对于缺乏购房经验的业主来说,不仅需要了解房屋本身的价格,还要在后期交房时关注交房有关知识。孰不知商品房交房是有一定的国家标准,这个标准囊括了很多方面,每一个细节业主都要足够重视。
标准一:楼层空间高度标准
住宅层高不应高于2.80m。
卧室、起居室的净高不应低于2.40m,其局部净高不应低于2m。
利用坡屋顶内空间作卧室时,其一半面积的净高不应低于2.10m,其余部分最低处高度不宜低于1.5m。
厨房的净高不应低于2.20m,卫生间、厕所、贮藏室的净高不应低于2m。
卫生间、厕所内采用蹲式大便器时,其蹲位处地面距上部存水弯的净高不应低于1.90m。
以上谈到的层高的国家标准只是层高的最低标准,如果购房合同中买卖双方对层高另有约定(该约定必须高于国家标准,否则无效),则开发商交房时应当达到约定的标准。
标准二:容积率、绿化率
一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。
标准三:房屋公摊面积标准
关于商品房的公摊面积,国家没有相关规定,但按照《房产测量规范》规定:应当列入共有面积进行分摊的有:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 因此,凡是上述设施齐全的,其分摊面积即相应较大。
标准四:室内空气质量标准
国家规定民用建筑工程室内空气质量主要控制指标如下:氡每立方米小于或等于200贝克;游离甲醛每立方米小于或等于0.08毫克;苯每立方米小于或等于0.09毫克;氨每立方米小于或等于0.2毫克;总挥发性有机物每立方米小于或等于0.5毫克。
标准五:面积误差标准
根据建设部《商品房销售管理办法》,商品房的销售面积与实际面积之差,不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。当事人应当在合同中载明,合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
3商品房交房法律规定
根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定,交房应具备如下要素:
(一)房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
(二)房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
(三)住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
(四)一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格,并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程,才具备交付条件,也就是我们所说的“综合验收合格”,这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。
(五)如果双方约定的交付条件低于综合验收标准,则以综合验收为交付条件标准;如果双方约定的交付条件高于综合验收标准,则以双方的约定为交付条件标准。
4商品房交房注意事项
1、按照开发商通知的时间办理商品房交接手续
若商品房已经符合合同约定的交付条件,开发商应当在合同确定交付房屋的日期前书面通知买房人办理交接手续。若开发商的通知书中已经明确了办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件,买房人应当按时办理交接手续。买房人如果拒绝收房或未如期办理交接手续,则必须承担逾期交接的违约金。此外,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日期起将转由买房人承担。
2、办理交接时应当要求开发商出示相关的证明文件
商品房交付时通常要符合下列条件:已取得建设工程规划验收合格证和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料;已取得用于房屋权属登记的房屋测绘成果;商品房上存在的权利瑕疵已消灭;商品房为住宅的,开发商还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书(“两书”)。买房人在进行商品房交接时,可以要求开发商出示合同中约定的证明文件。如果开发商拒不出示或者出示的证明文件不齐全,买房人则有权拒绝接受该商品房,并可要求开发商按照约定承担迟延交付的责任。
3、及时书面催告开发商交付房屋
法律规定,如果开发商迟延交房,买房人主张解除购房合同必须先催告,催告后经过3个月开发商仍然不交房的,方可以退房。所以在办理交接时,一旦开发商拒不出示相应的证明文件,买房人应当及时书面催告开发商交付房屋。其方法是:写好书面催告交房通知函,交由开发商签收(注意要求对方盖章);或者用邮政特快专递形式寄给开发商,在邮寄单据上注明所寄为催告交房通知函,并注意保存好回执以备查询。
如果开发商在收到催告交房通知函后3个月仍然不能交房的,买房人可以要求退房,并可要求退还购房款,同时追究开发商的违约责任。
4、不要轻易接受房屋
有些买房人在办理交接时,明知开发商没有相应的证明文件,因为急于装修入住,仍然接受房屋,此种行为在法律上被视为交付。此后,若买房人再以开发商长时间没有出示相应证明文件要求解除合同,法院将不接受。
所以,实践中,有些狡猾的开发商在办理交接时,会要求买房人签署房屋交接单。我们提醒买房人注意的是:在签署这类文件时,一定要看清房屋交接单上的内容。如果买房人仅仅是为了领取钥匙进行验房,并不表示接受房屋的,应当在交接单上明确批注。
5、认真检验房屋有无严重质量问题
一般来说,房屋交付时,如果开发商已经取得建设工程规划验收合格证和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料,则意味着房屋质量基本没有什么问题。但因为现在的房屋竣工验收主体已变更为开发商,这就可能导致通过竣工验收的房屋并不符合验收标准情况的发生。所以,买房人在交接房屋时,应当认真对房屋质量进行检验,若在验房时发现轻微质量问题,可要求开发商进行整修。
6、发现质量问题及时委托专业检测机构检测
如果买房人在验房时发现房屋存在严重质量问题,应当及时委托有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测。经检测发现商品房主体结构质量确属不合格的,或因商品房存在重大工程质量问题,严重影响正常使用的,买房人有权解除合同,同时要求开发商返还购房款,并承担相应的违约责任。
5日光灯镇流器品牌
日光灯镇流器品牌推荐
1、飞利浦照明PHILIPS
飞利浦在1891年始创于荷兰,是世界家居照明的领先者,也是世界领先的大功率LED制造商,同时也是最大的电子公司之一。在构筑未来的新型照明的应用和技术使用上,飞利浦位居领导地位,飞利浦照明事业部深入洞察人们对公共环境和私人空间的需求,致力于推出创新的、以最终用户为导向的高效节能照明解决方案和应用产品。
2、雷士照明nvc
惠州雷士光电科技有限公司,是十大照明灯具/节能灯品牌。雷士自成立以来一直保持高速增长,通过自主研发体系,开展持续创新运动,为大众提供高效节能、健康舒适的人工照明环境。被评为中国驰名商标,广东省著名商标,广东省名牌,中国500最具价值品牌等,也是国内商业照明行业龙头企业,大型照明灯具与光源电气企业,并于1010年香港联交所主板上市,股票代号:02222。
3、欧司朗OSRAM
欧司朗(中国)照明有限公司始创于德国,现在是世界两大光源制造商之一,也是全球最具创新能力的照明灯具公司之一。总部设在德国慕尼黑,是西门子全资子公司。作为全球最具创新能力的照明公司之一,欧司朗拥有多项世界领先的专利,众多世界著名工程都选择了欧司朗的照明产品和方案。欧司朗的照明产品多达5000多个品种,能够充分满足人们在工作、生活及特殊领域的多方面需求。
6西蒙开关真假
以下是辨别西蒙开关真假要点。
1.每个开关密封包装上都有16位防伪数字串,可以在店里当场打800免费电话查询,号码800-820-5960 ,也可以在西蒙官方网站查询。
2.零售品和工程品的区别: 零售品的模块是白色的,而工程品是黑色的。从开关后面的颜色就可以判断出来,很容易区分, 而且工程品的包装上都有工程两个字的。
3.市场上所谓“齐格西蒙”,“西蒙德”都是与西蒙没有任何关系的产品。西蒙是西班牙品牌,中国生产基地在江苏海安,营销基地在上海。
4.所有在西蒙品牌上加前缀和后缀的行为都将遭到西蒙官方的侵权诉讼。
5.包装为原始密封包装。
6.西蒙区别其他品牌最大的优点——通体采用美国GE(通用电气)公司的优质进口PC料(俗成防弹胶,学名聚碳酸脂,具有耐冲击、抗老化、高阻燃性、高绝缘性的特点),不要用50系列的价格购买50G(西蒙工程专用,包装袋后面注明工程专用,面板后面采用黑色Pa66加强尼龙(绝大多数开关均采用PC料面板+Pa66加强尼龙),抗压、抗冲击性能比PC料差。
7.现在有的超市也混有50G(工程系列),只不过多少而已。而且50与50G系列区别不仅仅在后座是不是黑的,面板材料也不一样,50G某些产品在半年到一年会变黄。
8.西蒙区别其他品牌最大的优点——通体采用美国GE(通用电气)公司的优质进口PC料(俗成防弹胶,学名聚碳酸脂,具有耐冲击、抗老化、高阻燃性、高绝缘性的特点),不要用50系列的价格购买50G(西蒙工程专用,包装袋后面注明工程专用,面板后面采用黑色Pa66加强尼龙(绝大多数开关均采用PC料面板+Pa66加强尼龙),抗压、抗冲击性能比PC料差)。
7岩棉板技术参数
岩棉板技术参数如下:
检验项目 |
标准要求 |
测定值 |
|
外观 |
表面平整,无伤痕、污迹、破损 |
表面平整,未见伤痕、污迹、破损 |
|
尺 寸 |
长 度 mm |
1200+15 -3 |
1203 |
宽 度 mm |
600 |
600 |
|
厚 度 mm |
50+5 -3 |
51 |
|
密 度 kg/m3 |
------ |
180 |
|
渣球含量 % (粒径大于0.25 mm) |
≤10 |
3.8 |
|
燃烧性能 |
A级 |
A级 |
|
纤维平均直径 μm |
≤7.0 |
4.3 |
|
导热系数W/(m ·K) (平均温度25℃) |
≤0.040 |
0.039 |
|
憎水率 % |
≥98.0 |
99.9 |
|
抗拉强度 Kpa |
≥7.5 |
15.2 |
|
压缩强度 Kpa (10%变形) |
≥40 |
77.6 |
|
酸度系数 |
≥1.6 |
2.0 |
8不锈钢门安装
安装注意事项:
由于泥砂浆及石灰的腐蚀性,安装及装修期敬请注意勿让水泥浆附着在不锈板面上,如不小心溅上,请及时用清水冲洗。
单门的安装及校正:
1、所需工具及材料:冲击钻、铁锤、钢丝钳、铅垂、水平尺、膨胀螺栓M10×100、木片或硬纸片。
2、测量门洞尺寸是否与门框相符,如果门洞尺寸偏大或者偏小,则应修整以能适应为准。
3、把不锈钢门扇取下,将门框放入门洞,用水平尺、铅锤等工具检查门框是否摆正放平,必要时加垫木片或硬纸片,在门框安装孔中套画孔位置记号,然后取下门框。
4、用冲击钻在已做记号的墙上钻孔,钻孔时一定要平正,如有歪斜会直接影响装门。
5、将框放入门洞,装膨胀螺栓,先预紧固中间螺栓,确定平正后再固定其余螺栓。
6、把门扇套上门框,检查开关是否灵活,门锁位置是否准确,若有异常可作进一步调整。
7、确认无其它问题后,将全部膨胀螺栓紧固,如有条件可将螺母与螺栓焊牢。
一框两门的安装及校正:
1、所需工具及材料:冲击钻、铁锤、钢丝钳、铅垂、水平尺、水泥钉M10×80或膨胀螺栓M10×100、木片或硬纸片。
2、把不锈钢门扇取下,将门框放入门洞,用水平尺、铅锤等工具检查门框是否摆正放平,若不平正,用木片垫平整。
3、先以内门铰一侧作基准边,把门框加强筋上的安装片旋转至与门框垂直,然后将安装片折弯用水泥钉或膨胀螺栓固定在墙上。
4、将内不锈钢门门扇套上门框,锁上锁,在确保平正的情况下,相继把内门安装片固定在墙上。
5、用同样的方法将栅栏门套上门框,固定好安装片。
6、检查内门、栅栏门开关是否灵活,若有异常可塞木片进一步调整。
7、在门框与墙之间缝隙处塞木片,使门框较为稳定,然后往门框内灌注水泥砂浆,待水泥砂浆凝固干燥后把门缝外木片取出方可使用门的功能。但在24小时内,应尽量减少开关门次数及力度。
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