借款人必须同时具备下列条件：
(1)有合法的身份；
(2)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款；
(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
(6)贷款行规定的其他条件。 一.货款方式
个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
二.贷款对象和条件
个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的30%作为购房的首期付 款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；
4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作 为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产 估价机构的评估价值；
6. 我行规定的其他条件。
三.申请借款时，应出具的文件 申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住 房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：
1.身份证件(居民身份证、户口本或其它有效居留证件)；
2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明 和抵押物估价证明；
5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金 存款的证明；
8.贷款人要求提供的其它文件或资料。
四.贷款程序
我行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后，将按银行规定的工作程序进行调查、核验，并在三周内给您回复意见。
如同意您的借款申请，我行工作人员会通知您在规定的时间、地点办理或由我行代您办理保险、公证、抵押登记等手续。双方签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》、《质押合同》等法律文件。
五.贷款额度、期限和利率
我行发放的个人住房贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%(以二者低者为准)；住房公积金贷款的数额最高可相当于您家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。
贷款期限最长可达20年，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。
六.还款方式
借款人应按借款合同约定的还款 计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。 偿还本息的方式有以下两种：
(一)贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清。
(二)贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法，累进还款法等还款方 法，按月归还贷款本息。
待您还 清我行个人住房贷款金部本息后，我行工作人员将协助您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押、质押的所有权权属证明文件和质押品，退由您保管。
七.抵押物和质押物
我行认可的个人住房贷款的抵押物和质押物主要有如下种类：
(一)个人住房贷款的抵押物
1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；
2.借款人依法取得的国有土地使用权；
3.我行认可的其它财产。
(二)个人住房贷款的质押物国库券、国家重点建设债券、金融债物、 AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
第一章 总 则
第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社(以下简称农信社)个人住房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据《中华 、人民共和国物权法》《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，制订本办法。
第二条 本办法所称个人住房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买自住普通住房、以所购房屋作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。 按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的个人住房;二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的个人住房。 一手房分为现房和期房，现房是指贷款发放时，开发商已经取得所有权初始登记证明的房屋;期房是指贷款发放时，开发商已经取得商品房预售许可证但未取得所有权初始登记证明的房屋。
第三条 农信社个人住房按揭贷款应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且借款人所购住房只能是主体结构已封顶的房屋。
第二章 贷款准入条件
第四条 按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社(办事处)信贷管理部门审批，直管市(林区)联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外。 尾盘项目是指销售率已达到或超过 80的楼盘。
第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请→项目调查→项目审查→项目审批→签订合作协议。
第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提供以下资料：
(一)书面申请书 主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等;申请期房项目按揭的，还应包括工程进度、投资完成情况等。
(二)公司资料 1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明; 2.公司章程、成立批文及验资报告; 3.经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表(成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表)和近期财务报表; 4.最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书; 5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等; 6.董事会或股东(大)会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议; 7.农信社要求提供的其他资料。
(三)项目资料 1.申请现房项目按揭的需提供以下资料： (1)项目的可行性研究报告; (2)建设用地规划许可证; (3)建设工程规划许可证; (4)建筑工程施工许可证; (5)国有土地使用权证或建设用地使用权证; (6)商品房预售许可证; (7)竣工验收合格证明; (8)房屋所有权初始登记证明; (9)项目户型平面图; (10)农信社要求提供的其他资料。 2.申请期房项目按揭的除需提供上述(1)～(6)项资料外，还应提供工程进度、项目资金来源及项目投资完成情况等资料。
第七条 按揭项目的调查。
受理申请后，由客户经理进行调查，调查主要包括以下内容：
(一)开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。
(二)项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。
(三)项目情况：地理位置、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设施、物业管理等;项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等;属期房项目的，还应着重了解项目的投资构成、工程进度、资金来源及投入情况。
(四)项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。
(五)项目所需按揭贷款金额是否合理。
(六)项目效益：开发商的合作诚意，对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。 (七)银行同业竞争情况。
(八)农信社要求调查的其他内容。
调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。
第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。 审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。
第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社(办事处)信贷管理部门审批，直管市(林区)联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。
第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：
(一)开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。
(二)开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。
(三)在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提供阶段性连带责任保证;因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。
(四)开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。
第十一条 由农信社发放的住房开发贷款，对其按揭项目的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。
第十二条 按揭贷款对象及准入条件： 有完全民事 (一)年满十八至六十周岁(女性至五十五周岁)行为能力，有合法有效居留身份; (二)品行良好，无不良信用记录; (三)有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所; (四)收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力; (五)购房证明符合要求; (六)购房首付款比例符合要求; (七)在承贷社开立结算账户; (八)农信社规定的其他条件。
第三章 贷款额度、利率和期限
第十三条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，购房首付款比例不得低于 20。
第十四条 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，购房首付款比例不得低于 30。
第十五条 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，购房首付款比例不得低于 40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，而且购房首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由各市州联社(含办事处、直管市、林区，下同)根据当地监管要求及同业竞争态势合理确定。
购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
