你好，1、如何认定：开发商无商品房预售许可证，而将房屋预售给购房人。后购房人主张开发商未告知其没有商品房预售许可证的事实，即认为开发商隐瞒了没有商品房预售许可证的事实。2、法律依据： 《合同法》第42条第2项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。该两类行为均属于违反情报提供义务的行为。《商品房销售管理办法》中明确规定了房地产开发企业负有办理商品房预售许可证及在进行房屋预售时负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务。《中华人民共和国民法通则》欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形。故意隐瞒系欺诈行为一种的形态。
1、商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。
2、我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。
3、商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
4、商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。”
5、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)第九条规定，“依据法律行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”
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商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。以上条件缺一不可。所谓的主体合格是指，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：
(一)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效;
(二)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效;
(三)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。
《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
