如何办理“转按揭”手续
在二手房交易过程中,一些人通过贷款购买了房屋后,在没有还清原来房屋贷款的情况下,就想将原来的房屋出售,而买方也没有能力一次性付清房款,这时买卖双方就需要办理“转按揭”手续。由于“转按揭”手续比较繁琐,许多人对“转按揭”手续并不十分了解,到底如何操作?还存在哪些风险?都是业主十分关心的问题。
一、什么是“转按揭”
“转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单地说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场上存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同,在转按揭的同时,买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中,转按揭都采用为卖方提前还贷的方式,因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。
二、“转按揭”的案例
业主张女士手中有一套贷款27万元的房屋,该房屋在银行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱,将该房屋出售。王先生欲购此房,双方签订房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。王先生先期支付10万元作为购房首付款。然后,业主张女士前往按揭银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由王先生向银行申请办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由银行提前放贷,支付18万元用于张女士提前还贷解除抵押。其后业主张女士办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予王先生,并将王先生向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张女士。至此,交易完成。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的第一笔贷款,取得房产证明,才能进行房屋产权过户。
三、办理转按揭的基本操作流程
第一步:买卖双方签订买卖合同即《房屋买卖合同》。买方所需提交资料:身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件);卖方所需提交资料:购房合同,借款合同,购房发票、契税发票,银行对账单及借款凭证;身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件;
第二步:评估所交易的房屋进行评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件;
第三步:买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户;
第四步:卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项;
第五步:卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户;
第六步:买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款;
第七步:买方产权证下发后,办理抵押登记:
第八步:他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。
四、在转按揭过程中容易出现以下几种风险:
转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更,对买方来说,其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些,并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款,因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。基于这种情况,涉及到转按揭的买卖双方最好咨询专业的中介或者通过专业的中介进行操作,由专业的经纪人为你提供比较合理的转按揭操作方案。
此外,转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于:普通的二手房按揭贷款,银行一般都是在房产办理完过户之后才放贷给卖主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于卖方的房屋仍处在抵押期间,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清卖方的第一笔贷款,解除抵押、取得房产证明后,才能进行房屋产权过户。
转按揭涉及的法律关系非常复杂,对买卖双方来说,主要存在以下几点风险。
(1)卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后,过户无法正常进行。
(2)买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求,从而导致操作受阻。
(3)由于买方或提供担保的中介资信不够,银行拒绝提前放贷,导致转按揭无法进行。
(4)交易完成后买方无法顺利拿到房产证。
(5)交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。
住房贷款转按揭办理
一 、第一部分 办理的相关程序：
1、咨询;向公积金中心窗口工作人员及服务热线电话咨询;
2、申请：填写《个人住房公积金贷款申请表》并提供住房公积金贷款所需材料;
3、审批：公积金中心负责对借款申请人的申请进行初审、审核、审批;
4、签订合同：借款人到公积金中心领取《借款合同》后，到贷款银行签订《借款合同》，所购房屋为期房的，《借款合同》生效后须办理预购商品房抵押登记手续;
5、发放贷款：所购房屋为现房的，《借款合同》生效后，公积金中心发放贷款，所购房屋为期房的，公积金中心须收妥《预告商品房抵押预告登记证明》原件后，发放贷款;
6、还款：借款人按照《借款合同》约定按月还本付息;
7、终止：借款人还清贷款本息后，《借款合同》终止，并注销抵押登记;
8、放贷后需要申请公积金按月还贷的借款人，请到公积金中心服务台领取公积金按月还贷告知单及时了解按月还贷的办理流程。
二 、第二部分 办理需要提供资料：
1、借款人及配偶的住房公积金龙卡
2、主借人的普通借记卡(借记卡为：所购楼盘的指定银行，原件和复印件1份);
3、购房合同(原件和复印件1份);
4、首付款凭证即购房发票(原件和复印件1份);
5、借款人及其配偶身份证(原件和复印件1份);
6、借款人及其配偶户口簿或户籍证明、外地户口需提供户口簿及有效暂住证(原件和复印件1份);
7、结婚证、未婚(包括离异)的由户口所在地婚姻登记处出具未婚证明(原件和复印件1份)(未婚证明三个月内有效);
8、有公积金缴存地及购房地住房保障局出具的房屋登记信息证明(一个月内有效);
9、非办理地本市级以外其他地方的缴存人需提供当地住房公积金管理中心出具的连续6个月正常缴存住房公积金及缴存地公积金贷款情况证明(一个月内有效);
10、购房人为二代人的需提供直系亲属证明;
11、申请住房公积金组合贷款的，以上材料1-7项各增加复印件一份及提供单位收入证明原件。
申请转按贷款须符合下列条件：
１、原借款人无拖欠贷款款项；
２、住房原则上应为现房；
３、新借款人符合二手房借款条件要求，借款比例、金额、利率、期限按照二手房贷款标准执行；
４、住房价值一般无须评估，住房价值按照原购房价与现出售价格孰低原则掌握，并以此确定借款比例和金额上限；
５、新借款人借款金额必须大于原借款人剩余的贷款本息之和(按照全部提前还款测算所得金额)，如小于剩余贷款本息之和，原借款人先办理部分提前还款手续，以达到此项要求。
操作流程：
(一)借款人向交行提出转按申请，同时提交下列材料：
１、《房屋买卖合同》原件；
２、原借款人或房屋 买卖中介机构出具的新借款人首付款收据，首付款金额不低于购房款３０％的比例； ３、新购房人个人资料。
(二)如交行审核同意，交行与新借款人签订新的《个人购房抵押借款合同》。
(三)新借款人办理贷款保险手续。
(四)办理原贷款抵押登记注销、购房买卖合同登记和新贷款抵押登记生效等变更登记手续。
(五)抵押登记手续办妥以后，交行发放转按揭贷款。
(六)交行将原借款人的贷款保险单正本交原借款人，原借款人自行办理退保手续。
